Los cálculos comienzan antes de la firma del contrato: es necesario reunir un porcentaje del costo del inmueble, cubrir los gastos asociados a la transacción y demostrar que se cuentan con ingresos suficientes para que la primera cuota esté dentro del límite establecido. Además, es fundamental considerar una particularidad del sistema UVA: la cuota no se mantiene fija en pesos.
Reconquistar la posibilidad de tener una vivienda propia se ha convertido nuevamente en una de las prioridades para muchas familias.
Uno de los principales obstáculos surge incluso antes de presentar la solicitud en el banco. En general, las entidades financieras ofrecen aproximadamente entre el 70% y el 80% del valor de compra de la propiedad. El monto restante debe ser cubierto por el comprador.
Para ejemplificar, la adquisición de un inmueble de u$s100.000 requiere diferentes ahorros previos según el porcentaje que el banco esté dispuesto a financiar. Sin embargo, esta cifra no abarca todo el dinero que se debe tener disponible. Al monto inicial se le suman los gastos relacionados con la compraventa y la formalización de la hipoteca, que pueden incluir honorarios de escribanía, impuestos, sellados y costos de registro, dependiendo de cada caso particular.
El programa de créditos respaldado por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) ofrece préstamos para la primera vivienda con una tasa máxima del 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un límite de 150.000 UVA por préstamo.
Una vez que se ha resuelto el pago inicial, el siguiente desafío es demostrar que los ingresos son suficientes para hacer frente al crédito. Generalmente, las entidades estipulan que la cuota no debe exceder el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar cuyos ingresos se consideren para la solicitud. En este sentido, el salario se convierte en un elemento crucial.
Los números son claros: una cuota inicial de $800.000 requiere ingresos demostrables de alrededor de $3,2 millones al mes, si se aplica el límite del 25%. Si la cuota asciende a $1 millón, los ingresos necesarios rondan los $4 millones.
Cada transacción inmobiliaria requiere un análisis detallado de diferentes aspectos antes de proceder con la compra.
La opción de sumar ingresos de un cónyuge, pareja o codeudor puede alterar significativamente el panorama. En el caso de una familia con dos ingresos formales, el banco puede considerar el total al evaluar la capacidad de pago, siempre según las condiciones específicas de cada entidad.
Asimismo, existen variaciones entre los bancos en cuanto a tasas, plazos, porcentajes de financiación y requisitos. Un análisis realizado sobre préstamos con un plazo de 20 años reveló que la cuota inicial por cada US$10.000 prestados variaba según la entidad y la tasa aplicada. Por ello, comparar solo el porcentaje de interés puede resultar en una evaluación incompleta.
Un aspecto decisivo entre un préstamo hipotecario UVA y uno tradicional a tasa fija en pesos es que la cuota inicial no necesariamente coincide con la cuota a pagar a lo largo de toda la duración del crédito.
En estos créditos, tanto el capital adeudado como las cuotas se expresan en UVA, una unidad que se ajusta de acuerdo con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado a la inflación. Por lo tanto, el monto en pesos puede incrementarse con el tiempo.
Así, la tasa de interés no cuenta toda la historia. Una línea que ofrece una tasa más baja puede presentar una cuota inicial más atractiva, pero el deudor debe considerar que el valor en pesos se ajustará conforme a la evolución de la UVA.
Esto implica analizar el crédito desde una perspectiva de largo plazo. Los plazos pueden extenderse de 15 a 25 años, y en ese intervalo, los ingresos de una familia, los precios y la inflación pueden experimentar variaciones significativas.
