Como resultado, el panorama ha cambiado. Las propiedades que habían experimentado incrementos especulativos de entre el 10% y el 12% ahora están sujetas a negociaciones que incluyen rebajas significativas para facilitar la concreción de ventas, permitiendo a los compradores mayor margen para hacer contraofertas.
A pesar de esta situación, el mercado sigue activo, pero con un perfil renovado. Las inmobiliarias han notado un aumento en las consultas, reservas y operaciones encadenadas que aún no se reflejan en las estadísticas oficiales debido a los tiempos que requieren las escrituras.
Agustín Walger, director de una inmobiliaria, comentó que la pression sobre la rentabilidad no proviene tanto de una caída en la actividad, sino del aumento en los costos de construcción expresados en dólares. “El mercado de compraventa en Buenos Aires mantiene un piso cercano a las 5600 escrituras mensuales. Sin embargo, el considerable incremento en el costo de la construcción hizo que el precio de venta no pudiera absorber ese aumento, reduciendo así la utilidad de muchos desarrolladores”, indicó.
En este contexto, las empresas más grandes, con estructuras propias y una capacidad financiera superior, se ven favorecidas. En contraste, los desarrolladores más pequeños dependen en mayor medida de las ventas en etapa de pozo para asegurar liquidez, lo que se ha vuelto más complicado en las circunstancias actuales.
Durante el período en que los créditos hipotecarios estaban en su apogeo, muchos propietarios elevaron los precios de sus inmuebles por encima de los valores reales. Walger subrayó que esto se debió a un desajuste significativo entre la oferta y la demanda. “Muchos propietarios incluyeron un margen adicional porque creían que los compradores con créditos preaprobados debían cerrar la operación rápidamente para no perder su capacidad de compra”, explicó.
Sin embargo, esa estrategia ha comenzado a fallar con la disminución del ritmo de otorgamiento de préstamos. El aumento en las tasas, que ahora promedian el 9%, la estricta selección de requisitos por parte de las entidades bancarias y la disminución en la disponibilidad de fondos han reducido las operaciones financiadas, devolviendo el protagonismo a los compradores con recursos propios.
Vanesa Ibarra, también de una inmobiliaria, coincidió en que la caída del crédito ha llevado al mercado a ajustar los precios. “Las propiedades que estaban cotizadas demasiado altas comenzaron a acumular meses en el mercado sin recibir ofertas concretas, lo que llevó a muchos propietarios a reassumir sus expectativas y ha creado oportunidades para quienes cuentan con ahorros e inversores”, aseguró.
Ibarra indicó que las mayores rebajas se observan en propiedades por sucesiones, inmuebles que requieren refacciones, departamentos que llevan varios meses en venta y viviendas cuyos dueños requieren liquidez inmediata. Por otro lado, aquellas unidades correctamente tasadas, bien localizadas y con expensas razonables siguen manteniendo una demanda constante. “Una propiedad no tiene valor por lo que el propietario necesita o espera, sino por lo que el mercado está dispuesto a pagar”, apuntó.
De acuerdo con un último informe, los precios promedio de publicación de departamentos se sitúan en: monoambiente: US$70.000; dos ambientes: US$80.000; tres ambientes: US$113.625; y cuatro ambientes: US$149.900. A pesar de esto, estos valores son solo precios de oferta y en muchas transacciones, los compradores logran negociar rebajas que, según los operadores del sector, pueden llegar hasta un 12% si el inmueble ha estado mucho tiempo en publicación o el vendedor necesita concretar la venta con rapidez.
Aunque el volumen de préstamos ha disminuido, el financiamiento sigue siendo un motor importante del mercado. Germán Gómez Picasso, especialista inmobiliario, señaló que actualmente, los créditos hipotecarios representan entre el 12% y el 13% de las compraventas, una cifra muy por debajo del máximo del 25% alcanzado el año anterior.
El experto recordó que en los mejores momentos del mercado argentino, como en la década de 1990 o entre 2017 y 2018, alrededor del 50% de las transacciones se realizaban a través de préstamos hipotecarios. Desde las inmobiliarias se asegura que hay un leve crecimiento en la actividad, aunque los números oficiales aún no reflejan este movimiento. Walger explicó que cada préstamo genera una serie de operaciones posteriores, ya que el propietario que vende, generalmente, compra otra propiedad, lo que activa nuevas transacciones.
No obstante, el proceso desde la reserva hasta la escritura puede demorar entre 90 y 120 días, lo que retrasa su impacto en las estadísticas oficiales. Ibarra también ha notado esta tendencia en las operaciones diarias. “Hoy observamos un aumento en las consultas, más reservas y muchas operaciones en marcha. Este movimiento ya está ocurriendo, pero todavía no se refleja completamente en los registros oficiales porque muchas escrituras están en proceso”, agregó.
La especialista añadió que los bancos están avanzando en la digitalización, aunque aún persisten procedimientos administrativos que alargan los tiempos entre la aprobación del crédito y la firma definitiva. A medida que estos procesos se agilicen y las operaciones en curso lleguen a escritura, la reactivación comenzará a evidenciarse de manera más clara en las estadísticas del sector. “Creo que la reactivación ya se está percibiendo en las inmobiliarias. Cuando las operaciones que están en marcha se concreten y los trámites bancarios continúen mejorando, ese movimiento también se reflejará en las cifras oficiales”, concluyó Ibarra.
