Además, existe una restricción común en toda la oferta: la cuota inicial no debe exceder el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar. Este límite determina la capacidad de préstamo real de cada entidad, incluso cuando la persona cumple con el ingreso mínimo requerido.
Los ingresos mínimos exigidos por los bancos varían y pueden ir desde menos de $1 millón hasta $5 millones mensuales.
Los criterios de acceso son diversos entre los bancos. Algunas entidades no exigen un umbral específico, mientras que otras requieren demostrar ingresos mínimos para iniciar el trámite. Las entidades que fijan montos mínimos son: Banco Credicoop: más de $3.500.000 Banco del Sol: $1.000.000 ICBC: $1.400.000 BBVA: cuatro salarios mínimos, vitales y móviles, que equivale a $1.564.800 Santander: $2.240.000 para viviendas permanentes Supervielle: más de $3.000.000 Comafi: $5.000.000 Banco Hipotecario: 2,2 salarios mínimos, es decir, $860.640 Banco Patagonia: $1.000.000.
Sin embargo, alcanzar estos niveles de ingreso no garantiza la aprobación del monto necesario para la compra de una propiedad. El inconveniente surge al calcular cuánto puede representar la primera cuota en relación con los ingresos. Si la entidad limita esta relación al 25%, una familia que busca un financiamiento elevado debe acreditar un salario que supere el mínimo requerido. Así, el acceso al crédito queda condicionado a la capacidad de afrontar una cuota acorde a los ingresos reportados.
Las tasas de interés impactan en el cálculo de la primera cuota y en el nivel mínimo de ingresos para calificar.
El contexto económico influye en el costo inicial de los préstamos. Las tasas varían entre las entidades y, por ende, afectan lo que se abona por cada u$s10.000 financiados a 20 años. De acuerdo con un análisis de la consultora Empiria, los estimados de la primera cuota son: Banco Nación: $97.760, con una tasa del 6,7% Banco Ciudad: $102.294, con una tasa del 6,4% BBVA: $105.931, con una tasa del 7,5% Banco Patagonia: $116.490, con una tasa del 8,5% ICBC: $116.550, con una tasa del 6,9% Comafi: $122.047, con una tasa del 9,5% Galicia: $122.047, con una tasa del 7,5% Macro: $122.047, con una tasa del 7,5% Santander: $122.047, con una tasa del 7,5% Supervielle: $122.047, con una tasa del 7,5% Banco Hipotecario: $140.442, con una tasa del 7,5% Brubank: $155.835, con una tasa del 12%.
Teniendo en cuenta lo anterior, una variación de algunos puntos puede cambiar el valor de la primera cuota y el nivel de ingresos que debe demostrar el solicitante. Al mismo tiempo, la volatilidad financiera y cambiaria obliga a las entidades a ajustar sus condiciones de otorgamiento, complicando aún más el acceso para los hogares con ingresos medios.
El límite del 25% sobre los ingresos netos opera como un tope para el monto que cada familia puede financiar. Este límite busca evitar que una familia destine una porción excesiva de su presupuesto al pago del crédito. De hecho, también actúa como un techo para el monto que puede prestar cada entidad. Por ejemplo, si un solicitante acredita ingresos netos por $2 millones mensuales, la cuota inicial no debería superar los $500.000. Si el préstamo requerido genera una cuota mayor, será necesario aumentar los ingresos, disminuir el monto solicitado o aportar más ahorros de manera personal.
La restricción se siente con más intensidad al aumentar el valor de la vivienda. Cada tramo adicional financiado incrementa la cuota y, al mismo tiempo, exige demostrar ingresos más elevados. Por ello, incluso quienes cumplen con el salario mínimo exigido por una entidad pueden encontrarse en una situación donde el préstamo disponible no es suficiente para la propiedad que desean.
