Expansión del espacio comercial y su impacto en los dividendos.
Ramblas del Plata: un proyecto que promete añadir valor.
Factores que podrían favorecer la acción con una disminución del riesgo país.
Bank of America (BofA) incorporó a IRSA en su cobertura de acciones argentinas, recomendando la compra con un precio objetivo de 23,60 dólares para su ADR, en comparación con los 13,81 dólares de referencia utilizados en el análisis. Esta diferencia sugiere un potencial de alza del 70,9% en dólares, excluyendo dividendos. La expectativa subyacente es clara: “Que la normalización de la economía se traduzca en una recuperación del consumo y en una reducción del riesgo argentino”.
En su informe del 13 de octubre, el BofA posiciona a la compañía como una opción para invertir en la mejora a mediano plazo. La propuesta combina los ingresos de una cartera de centros comerciales consolidados, una etapa de nueva expansión y el valor proyectado de Ramblas del Plata, un desarrollo inmobiliario ubicado próximo a Puerto Madero.
Sin embargo, esta recomendación viene acompañada de una advertencia: el banco reconoce que la economía es más frágil de lo previsto y que el riesgo país se mantiene alrededor de los 600 puntos básicos, “unos 200 puntos por encima del nivel de julio”. Su perspectiva optimista se basa en la suposición de que las políticas económicas se mantendrán tras las elecciones de 2027, y que las reformas y el crecimiento en exportaciones contribuirán a aumentar la demanda interna.
El vínculo entre IRSA y el consumo es directo, ya que según BofA, los shoppings representan aproximadamente el 90% del EBITDA consolidado de la compañía, una medida del resultado operativo antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones. IRSA gestiona una cartera de 18 centros comerciales cuyos alquileres tienen en cuenta la actualización por inflación, además de estar relacionados con las ventas de los locales. Una mejora en el consumo podría, por lo tanto, repercutir positivamente en sus ingresos.
El banco anticipa que el aumento en los salarios reales y el crecimiento de las exportaciones, especialmente en el sector energético, favorecerán esta dinámica. También destaca un impulso adicional por la llegada o expansión de marcas internacionales, como Decathlon, Victoria’s Secret y Mango.
A pesar de ello, las proyecciones del banco indican que la recuperación será gradual. En el análisis se considera un crecimiento del consumo privado real de solo 0,2% para 2026 y 3,2% para 2027, con un aumento proyectado del PBI del 2% para este año y del 3,3% para el siguiente.
En consecuencia, la recomendación se fundamenta en una mejora esperada hacia el futuro: invertir en una empresa vinculada con el consumo mientras el repunte aún no se ha consolidado.
Más allá de la expectativa macroeconómica, BofA identifica oportunidades de crecimiento dentro de la misma compañía. Proyecta que la superficie alquilable de sus shoppings aumente de aproximadamente 410.000 a cerca de 550.000 metros cuadrados hacia 2031, lo que representa una expansión de alrededor del 34%. Este crecimiento se originará tanto de nuevos desarrollos como de ampliaciones de centros comerciales existentes. Para el banco, esto constituye una base sólida para la nueva etapa de expansión de IRSA, con un potencial adicional si se presentan oportunidades de adquisición.
BofA estima que el EBITDA consolidado en dólares podría crecer a una tasa anual compuesta del 7% hasta 2030. A esta expectativa se le añaden los rendimientos para los accionistas: anticipa un rendimiento promedio anual por dividendos del 8% para el período 2026–2028. Este rendimiento es una estimación promedio para los tres años y no implica un pago uniforme en cada ejercicio. Además, no forma parte del potencial de alza del 70,9% calculado a partir del precio objetivo del ADR.
La construcción de Ramblas del Plata juega un papel clave en el análisis a largo plazo. BofA lo identifica como el activo más significativo de la reserva de tierras de IRSA, calculando un valor de ventas potencial para la compañía de aproximadamente 1.300 millones de dólares entre 2028 y 2040. Parte del modelo consiste en entregar terrenos a desarrolladores a cambio de unidades terminadas. De esta forma, IRSA podrá recibir superficie vendible sin asumir por completo la inversión necesaria para erigir los edificios.
El informe señala que la compañía ya ha llevado a cabo 20 operaciones, de las cuales dos fueron ventas y 18 permutas, alcanzando un valor de 130 millones de dólares. Los acuerdos de permuta le permitirían adquirir casi 33.000 metros cuadrados de superficie vendible. BofA aún no incluye los resultados adicionales de las ventas de esas unidades desde 2028 en sus proyecciones base, prefiriendo esperar una mayor claridad sobre la construcción y el ritmo de comercialización.
La diferencia podría ser significativa. Pues, de incluirse la monetización de las unidades obtenidas mediante permutas, el crecimiento anual compuesto del EBITDA en dólares podría ascender al 22% hasta 2030, en comparación con el 7% de su escenario base.
Esta cautela se refiere a los resultados venideros. Sin embargo, el banco asigna un valor a Ramblas dentro de su estimación de los activos de IRSA.
Otro aspecto a tener en cuenta en la recomendación es el descuento que BofA observa entre la cotización de IRSA y el valor estimado de sus activos. El informe menciona un valor neto de activos de aproximadamente 2.400 millones de dólares. Para alcanzar el precio objetivo del ADR, el banco aplica un descuento del 15% por liquidez.
La oportunidad de inversión depende, en parte, de la mejora en la percepción sobre Argentina. En el ámbito inmobiliario, cuando los inversores demandan un rendimiento menor por asumir riesgos, pueden pagar un precio más elevado por una propiedad que genera ingresos similares. Por ello, una disminución del riesgo país podría mejorar la valoración de los centros comerciales, oficinas y hoteles de IRSA, incluso antes de que todos sus nuevos proyectos comiencen a aportar resultados.
BofA considera que la continuidad de un entorno favorable para los negocios tras las elecciones de 2027 podría facilitar este proceso. También identifica a los centros logísticos y de datos como posibles vías adicionales de crecimiento, aunque con menor concreción que el negocio comercial.
