Antes de considerar cualquier proyecto de reconversión, es esencial verificar la normativa del Código Urbanístico de la ciudad que determina si el uso residencial está permitido para cada parcela. Algunas áreas están destinadas exclusivamente a actividades comerciales, lo que impide la instalación de viviendas. Este aspecto puede determinarse a través de una simple consulta al Código o a un profesional, siendo generalmente un inconveniente menor en las zonas con mayor desocupación.
El principal obstáculo que afecta la viabilidad de la reconversión se relaciona con cuestiones legales. Los reglamentos de copropiedad exigen unanimidad para cualquier modificación en el uso de las unidades. Esto significa que, en un edificio con 50 propietarios, si uno de ellos vota en contra o simplemente no participa, la conversión no puede llevarse a cabo. “Con los reglamentos de propiedad como están, es casi imposible cambiar el uso de algo”, advierte un desarrollador inmobiliario.
Esta limitación tiene consecuencias prácticas. Si un inversor adquiere un local en un edificio con múltiples propietarios y desea transformarlo en vivienda, necesitará el consentimiento de todos. Cualquier modificación en el uso ocasiona cambios en las expensas, lo que genera resistencia entre quienes tendrían que asumir mayores costos. La solución a largo plazo implica la necesidad de una reforma legislativa. “Tendría que haber un cambio de ley en el cual se modifiquen las mayorías en los reglamentos de copropiedad”, señala el experto.
Mientras tanto, el negocio de la reconversión masiva se ve limitado a edificios con un único propietario o a situaciones en las que se logre un consenso desde el comienzo.
Incluso sorteando el obstáculo legal, la reconversión debe cumplir con las exigencias del Código de Edificación, lo que puede reducir significativamente la rentabilidad del proyecto. Las viviendas requieren ventilación e iluminación natural en cada habitación, a diferencia de las oficinas, que suelen ser grandes espacios abiertos con ventanas en el perímetro, dejando el interior sin luz natural.
Para cumplir con los requisitos residenciales, a menudo se hace necesario un patio interior, lo que implica realizar modificaciones que resultan en una pérdida de superficie útil. Por ejemplo, una oficina de 1.000 metros cuadrados podría rendir solo 600 metros cuadrados efectivos como residencial, una vez descontados patios, núcleos de acceso vertical y espacios de servicio.
Adicionalmente, es fundamental que cada departamento cuente con su propio baño y cocina, mientras que en las oficinas las instalaciones son colectivas. Esto implica abrir los pisos para instalar cañerías, lo que incrementa considerablemente los costos de obra.
Según un profesional del sector inmobiliario, reconvertir un espacio de oficinas o comerciales en viviendas requiere una inversión de entre 600 y 1.000 dólares por metro cuadrado, dependiendo del estado del inmueble y el nivel de terminación. Si el precio de compra fue de 500 dólares por metro cuadrado, el costo total podría superar los 1.500 dólares antes de comenzar a recuperar la inversión, calculado sobre el metro cuadrado original, no sobre el área reducida tras la reconversión. “Quienes poseen oficinas y quieren reconvertir van a tener que asumir una pérdida significativa y vender a precios muy bajos para que la operación sea viable”, sostiene el desarrollador.
Como alternativa, si el precio de compra es lo suficientemente bajo, el escenario puede cambiar. Sin embargo, la mayoría de los compradores potenciales en el microcentro son personas de clase media que no cuentan con acceso a financiamiento hipotecario adecuado. Sin crédito, la demanda resulta insuficiente.
Por esta razón, uno de los enfoques que planteó el experto y que destacó es la necesidad de que entidades bancarias ofrezcan líneas de crédito específicas para proyectos de reconversión. Si se genera una demanda genuina y financiada, los desarrolladores tendrían el incentivo necesario para avanzar.
En cuanto al impacto fiscal de los cambios de uso, aunque los revalúos ajustan la base imponible, este aspecto no representa un factor crucial para la toma de decisiones de inversión.
Mientras el microcentro busca soluciones estructurales, el norte de la ciudad se convierte en el foco de la actividad inmobiliaria más dinámica. Núñez se destaca como el barrio con el mayor número de obras en construcción en CABA y el corredor de Avenida del Libertador, que va desde Belgrano hasta Vicente López, acoge prácticamente todas las oficinas premium que han dejado el microcentro en los últimos diez años.
El Parque de la Innovación ha jugado un papel clave en este crecimiento, siendo considerado por el experto como un factor determinante: “Corrió el centro de la ciudad hacia Núñez”, afirma. La llegada de cuatro nuevas universidades a la zona, junto con la Ciudad Universitaria, promete una concentración significativa de estudiantes en un área aún con conexiones de transporte público limitadas y restricciones para el estacionamiento, dado que el nivel freático dificulta la construcción de cocheras subterráneas. “Si ya tenías Ciudad Universitaria y le agregas cuatro universidades más en el Parque de la Innovación, estás incorporando 36.000 alumnos que irán allí todos los días”, señala.
La consecuencia es que quienes estudien o trabajen en esta área buscarán residir cerca. Por lo tanto, el centro comercial de la ciudad está destinado a convertirse en Núñez, al igual que el centro universitario, concluye el desarrollador.
Saavedra emerge como una nueva alternativa para quienes buscan beneficiarse de este crecimiento sin la congestión de Núñez. “Estás un poco más alejado del caos, pero con acceso cercano, rodeado de espacios verdes y aire puro”, describe el experto. Para los inversores con un horizonte de mediano plazo, la combinación de crecimiento en oficinas premium, expansión del entorno universitario y una demanda habitacional insatisfecha convierten cada vez más a esta zona del norte en el área con mayor potencial de valorización dentro de la ciudad.
