Datos recientes indican que las zonas con los mejores retornos brutos suelen ser también las que presentan precios más bajos por metro cuadrado. En contraste, las áreas consideradas “caras” ofrecen rentabilidades inferiores al promedio. Sin embargo, los especialistas advierten que limitarse a esta información puede llevar a decisiones de inversión inadecuadas. Factores como la demanda, la tasa de vacantes, las características de los barrios y la posibilidad de reventa del inmueble se vuelven criterios tan relevantes como la tasa de retorno anual.
Los extremos del mapa inmobiliario son claros: Puerto Madero, el barrio más exclusivo de la ciudad, presenta un costo promedio de u$s 6.148 por metro cuadrado, pero su rentabilidad bruta apenas asciende al 3,2% anual, lo que lo ubica entre los menos rentables de la Capital. En el opuesto se sitúa Lugano, donde el metro cuadrado tiene un costo promedio de 1.056, alcanzando una rentabilidad del 9,8%, la más alta de la región.
Entre estos extremos, se encuentran barrios que, sin ser los más conocidos, ofrecen un atractivo equilibrio para el inversor promedio. Según los datos, Parque Patricios y Nueva Pompeya presentan retornos de aproximadamente 7,3%, mientras que Villa General Mitre ofrece 6,6%, Villa Real 6,2%, Almagro 6,1% y Villa Pueyrredón 6%, todos superiores al promedio de la ciudad, que actualmente se sitúa en 5,7% anual.
Soledad Balayán, titular de una inmobiliaria, señala que un error común es enfocarse únicamente en el precio por metro cuadrado. “La rentabilidad tiene más que ver con el precio al que se compra y la renta que se percibe luego”, explica, sugiriendo que un departamento caro no necesariamente es una mala inversión.
En esta misma línea, Germán Picasso, director de un reporte inmobiliario, afirma que las variables en juego han cambiado. Aunque los precios de venta continúan estando por debajo de sus máximos históricos, la diferencia entre ciertos tipos de propiedades se ha acortado, lo que lleva a los inversores a evaluar más detenidamente la demanda futura y la posibilidad de revender el inmueble.
Una propiedad de dos ambientes puede representar hoy una opción más atractiva que un monoambiente, ya que por una pequeña diferencia de precio se añade un dormitorio independiente y se amplía significativamente el perfil de potenciales compradores e inquilinos. Las zonas consolidadas, con buena conectividad y una demanda estable de alquiler, ofrecen precios muy por debajo de las áreas premium, lo que incluye a barrios como Villa Pueyrredón, Villa General Mitre, Almagro, Parque Patricios o Villa Real, donde la rentabilidad supera el promedio sin depender exclusivamente de precios de compra extremadamente bajos.
Para los expertos, este balance es más relevante que la búsqueda de la máxima rentabilidad. Un barrio con menor tasa de vacantes, mejor liquidez y perspectivas positivas de reventa podría representar una inversión más sólida a largo plazo que otro con un rendimiento inicial más alto, pero con un mercado más limitado.
Según los informes, la rentabilidad bruta promedio en la ciudad se coloca en 5,7% anual, el nivel más alto en años, y el tiempo requerido para recuperar la inversión a través de alquileres se ha reducido a 17,6 años, un 9,2% menos que el año anterior. Además, la oferta de alquileres tradicionales ha aumentado 3,4 veces en comparación al mínimo registrado en febrero de 2023, tras la derogación de la Ley de Alquileres.
En este nuevo contexto, la decisión de compra debe considerar factores más amplios que un simple ranking de rentabilidad. Un precio razonable, una demanda constante, una ubicación privilegiada y la capacidad de mantener el valor a lo largo del tiempo son aspectos que deben ser minuciosamente analizados antes de concretar una inversión.
